Бытовые и профессиональные квартирные рейдеры

Квартирных рейдеров можно разделить на две группы:

1. Бытовые квартирные рейдеры;

2. Профессиональные квартирные рейдеры.

Бытовые квартирные рейдеры

Отсутствие ответственности собственника при реализацию своих прав на долю в общей квартире, перед остальными сособственниками, приводит к злоупотреблению своими правами первого и появлению бытового квартирного рейдерства.

Бытовыми рейдерами можно назвать граждан владеющих долей в квартире, которые стремятся реализовать свое право владения на нее таким образом, что остальные сособственники не имеют возможности реализовать свои права по отношению к своим долям в квартире. Попросту говоря живут в квартире одни и всячески препятствуют пользоваться квартирой остальным сособственникам.

Ими создаются такие условия, при которых остальные сособственники покидают квартиру в связи с невозможностью нормального проживания в ней. При этом бытовые рейдеры могут отказываться от совместной продажи или делать данную продажу всячески невозможной, ставят в заведомо невыгодное положение остальных сособственников. У данной категории рейдеров всегда имеется объяснение того, почему именно они должны проживать в спорной квартире или почему у них больше прав на нее, нежели фактический размер принадлежащий им доли.

Существующие способы решения

На данный момент не существует нормативно правовой базы которая бы защищала всех сособственников в равной мере от злоупотребления правом одного или нескольких сособственников. Т.е нет уголовного наказания за бытовое квартирное рейдерство. 

Но в настоящей момент законодательство движется в направлении решения данной проблемы и уже существуют примеры судебной практики по защите прав сособственников.

Профессиональные квартирные рейдеры

Отсутствие согласия у сособственников в том, как им пользоваться и распоряжаться общей квартирой, в том объеме как им хотелось бы и не нарушая прав друг друга приводит к процветания профессионального квартирного рейдерства.

В уголовном кодексе существует ряд статей предусматривающий весьма серьезную уголовную ответственность для профессиональных квартирных рейдеров. Это статьи начиная от побоев с самоуправством и заканчивая принуждением к сделке, грабежами и разбоями.

Все способы которыми в настоящий момент пытаются бороться с квартирными рейдерами не решают главного. Борьба направлена на устранение ПРОФЕССИОНАЛЬНЫХ КВАРТИРНЫХ РЕЙДЕРОВ, но как я уже говорил это следствие проблемы. Необходимо бороться с корнем проблемы, т.е. БЫТОВЫМ КВАРТИРНЫМ РЕЙДЕРСТВОМ. Устранив бытовых рейдеров, профессиональных просто не будет. Никто не будет им продавать за пол цены свои доли в квартирах.

Как решаются данные проблемы в настоящий момент?

Один из сособственников из за невозможности пользоваться своей долей в квартире продает ее. Данную долю приобретает профессиональный квартирный рейдер. У которого уже имеется возможно несколько других долей. Естественно его не впускают в квартиру. В лучшем случае он подает в суд иск о нечинении ему препятствий пользоваться жилым помещением или определении права польхзования квартирой. И бывает так, что суды ему отказывают, с формулировкой, что он не имеет необходимости в пользовании квартирой или невозможно определить порядок пользования в ней.

И по сути все справедливо. Нет у него жизненной необходимости в пользовании данной долей квартиры. Неповадно будет больше покупать. Но вот, что получается: Имеется собственность, имеются обязанности, а прав по сути нет. И никто не задает один, возможно, самый важный вопрос? Что сподвигло изначально первого владельца доли продать ее?? И продал он ее совсем не по рыночной стоимости. Рыночная цена продаваемой доли ниже минимум в 2 раза, нежели ее стоимость при продаже в составе целой квартиры. Этим и пользуются профессиональные квартииные рейдеры. 

Откройте сайты по поиску недвижимости. Там в продаже  стоит несколько десятков долей, которые продаются либо через дарение, либо без просмотра или просто под прописку. Что заставляет людей продавать свои доли? А продают они их потому, что никто не хочет нести обязанности не имея при этом никаких прав. И это только видимая верхушка айсберга существующей проблемы.
Продают те, которым уже некуда деваться. Срочно нужны деньги, необходимо сделать первый взнос за ипотеку или еще какие-либо обстоятельства.

Гораздо больше тех сосбственников долей, которые не могут или не хотят продавать рейдерам за бесценок свою собственность. Которые не хотят решать свою проблему вот таким образом. Которые ждут, что возможно, что-то измениться и можно будет решить данные проблемы цивилизованным образом. И это огромное количество людей. Гораздо больше тех, которые пострадали от профессиональных рейдеров о которых мы слышим в СМИ. И вот они все ждут решения КВАРТИРНОГО ВОПРОСА. И необходимость в решении уже давно назрела.

Способы решения:

1. Необходимо ввести ответственность для граждан которые изначально злоупотребляют своим правом в пользовании общей квартирой.

2.Разработать механизм, при котором данные ситуации будут решаться не за счет ущемления прав остальных, как зачастую бывает в настоящий момент.

3. Обязательное участие государства

Борьба с профессиональными квартирными рейдерами т.е со следствием проблемы это борьба с ветреными мельницами. Метод запретов и ограничений на продажу долей, на дарение долей, вынесение судебных решений ограничивающих права владения, не решат проблему и не остановят их.

Данный путь только посягает на Конституционные права граждан.

Необходимо внести поправки в законодательство и максимально привлечь государство в решение данной социально значимой проблемы. Позволить судам выносить решения о принудительной продажи спорной недвижимости.

В случае не достижения соглашений определения порядка пользования квартирой, находящейся в общедолевой собственности, или в случае невозможности в судебном порядке определить такой порядок, то при обращении одного или нескольких сособственников в суд, с соответствующем иском, суд должен определять механизм реализации спорной недвижимости. 

Данные решения должны выноситься только при условии невозможности выделения доли квартиры в натуре или определения права пользования. С учетом того, что в городской квартире чисто физически практически невозможно выделить долю в натуре, должно выясняться возможность определения права пользования данной квартирой.

В случае невозможности выделения доли квартиры в натуре или определения права пользования, суд должен выносить решение о продаже квартиры. При этом суд должен предоставить сторонам срок для возможности продать квартиру самостоятельно. Если по истечении указанного срока, спорная квартира сторонами не будет продана, суд должен поручить продажу данной квартиры судебным приставам (реализация квартиры будет происходить по правилам исполнительного производства за исключением того, что приставы вправе понижать квартиру до того момента пока не будет реализована квартира).

Если по истечении установленного судом срока, квартира не будет сторонами продана, но в суд, поступит ходатайство от всех сособственников о продлении срока на самостоятельную продажу, в таком случае суд обязан продлить такой срок. В случае если такое ходатайство поступит только от одного или нескольких сособственников, то квартира подлежит реализации через службу судебных приставов. Вырученные с продажи денежные средства будут разделены между сторонами пропорционально их долям за вычетом всех расходов по реализации квартиры.

При вынесении решения о реализации квартиры по обращению сособственника, суд должен установить следующие обстоятельства:

1. Возможен ли выдел доли в натуре

2. Возможно ли определение права пользования квартирой и присвоение ей статуса коммунальной.

3. Наличие иного недвижимого имущества у участника спора, а так же у его супруга и несовершеннолетних детей.

4. Наличие заключенных сделок по отчуждению недвижимого имущества участником спора или его супругой или несовершеннолетними детьми за последние 5 лет.

5. Установить средне рыночную стоимость общей площади жилого помещения по региону на основе приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства стоимость квадратного метра

6. Кадастровую стоимость спорной квартиры.

7. Наличие несовершенно летних детей, пенсионеров инвалидов постоянно проживающих в данной квартире на законных основаниях и не имеющих иного жилья.

Выяснение данных обстоятельств суду необходимо для установления, имеется ли льготная категория которая может рассчитывать на государственную поддержку.

В случае если льготная категория выявлена не будет, суд должен выносить решение о реализации недвижимости.

В случае выявления льготной категории, суд должен установить кадастровую и рыночную стоимость спорной квартиры, а так же стоимость непосредственно принадлежащей доли квартиры как части целого. В случае, если стоимость принадлежащей доли, выше более чем  на 30% от среднерыночной стоимости квадратного метра по региону, то недвижимость подлежит реализации. ( при продажи квартиры в таком случае суд может дать гражданину срок на подбор и приобретение иного жилья)

В случае, выявления льготной категории граждан проживающих в квартире, стоимость которой за кв. м общей площади не превышает более чем на 30% среднерыночную стоимость квадратного метра по региону, суд должен установить возможность приобретения иного жилья отвечающего социальных нормам при условии реализации спорной квартиры. ( это важно при большой площади принадлежащей собственнику но сравнительно невысокой по стоимости)

При выявлении льготной категории граждан и при отсутствии согласия данной категории граждан на реализацию квартиры, суд должен вынести решение о признание данной категории льготной и невозможности реализации данной квартиры. Вынесение данного решения будет основанием для выплаты остальным сособственника из государственного бюджета, сумм компенсации, пропорционально принадлежащим их долям квартиры из расчета кадастровой стоимости за кв.м. Доли квартиры, за которые выплачены денежные компенсации, переходят в собственность субъекта федерации и с гражданином льготной категории заключается договор социального найма. Таким образом, квартира полностью остается в пользовании за гражданином льготной категории. У него сохраняется право пользования с возможностью выкупа принадлежащих государству долей.

Данный подход позволит минимизировать злоупотребеление правом сособственников и позволит разрешить вопрос с долями в недвижимости учитывая права всех сосбственников.

При решении данного вопроса, так же, целесообразно предусмотреть варианты льготной ипотеки и субсидирования для приобретения жилья в случае реализации спорной квартиры или выкупа оставшихся долей в квартире.

 

Центр защиты прав собственников «STOPRAIDER»
© 2019 All Rights Reserved.